Na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z drugiej ręki?

Chcesz kupić mieszkanie? Interesują Cię nieruchomości z rynku wtórnego? Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę szukając mieszkania z drugiej ręki.

Kwestie prawne nieruchomości

Jeśli znaleźliśmy interesujące nas mieszkanie, to nie powinniśmy kierować się emocjami. Trzeba sprawdzić jeszcze wiele rzeczy, zwłaszcza stan prawny lokalu. Oto, co należy „prześwietlić”:

• własność mieszkania – należy sprawdzić aktualny, czyli wydany w tym samym dniu, odpis księgi wieczystej. Trzeba się dowiedzieć, czy sprzedający posiada prawo własności do gruntu, czy ma go w tzw. użytkowaniu wieczystym od państwa. Jeśli umowa podpisywana jest na lokal mieszkalny, to zwykle na okres 99 lat. Na 5 lat przed jej wygaśnięciem można przedłużyć okres użytkowania na czas od 40 do 99 lat. Warto wiedzieć, że osoba z użytkowaniem wieczystym może je sprzedać, przekazać w spadku, a nawet – obciążyć je hipoteką.

Jeśli zaś nieruchomość objęta jest prawem własności, to trzeba dowiedzieć się, czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też całkowita odrębność własnościowa. Pierwsze to ograniczone prawo rzeczowe, a więc nie daje pełnej własności. Właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, a właściciele posiadają jedynie prawo do jego użytkowania. Z kolei przy odrębnej własności lokalu właściciele poszczególnych mieszkań mogą tworzyć wspólnoty. Ta sytuacja jest lepsza, ponieważ jej członkowie mają bezpośredni wpływ na to, jak zarządza się nieruchomością, na przykład jakie remonty są wykonywane.

• zadłużenie – należy sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone. Zwłaszcza jeśli nie kupujemy go tak naprawdę z drugiej, a z trzeciej lub nawet – czwartej ręki. Sprzedający nie może zalegać z czynszem i innymi opłatami za media. Warto domagać się zaświadczenia ze spółdzielni lub wspólnoty o niezaleganiu z opłatami.
• podatek – jeśli sprzedający chce pozbyć się mieszkania, które otrzymał w spadku, warto dowiedzieć się, czy zapłacił stosowny podatek.
• hipoteka – trzeba sprawdzić, że interesujący nas lokal nie jest obciążony hipoteką. Jeśli tak jest, to wierzyciel może zechcieć dochodzić swych praw od nas. Przy sprzedaży mieszkania wpis o obciążeniu hipoteką powinien zostać wykreślony z księgi. Jak kupić mieszkanie z kredytem? Musimy przelać na rachunek wierzyciela kwotę równą pozostałemu do spłaty zadłużeniu, a resztę należności za mieszkanie – jego sprzedającemu.
• lokatorzy – warto dowiedzieć się również, czy w lokalu nie ma zameldowanych dodatkowych lokatorów. Nie zawsze da się sprawdzić, czy w lokalu nie ma tzw. „dożywotników” – wtedy najlepiej poprosić sprzedającego, aby w umowie sprzedaży mieszkania znalazło się oświadczenie, że do mieszkania nie roszczą sobie żadnych praw osoby trzecie.
• powód sprzedaży – nie do końca wiąże się z dokumentami, jednakże warto zapytać. Być może sprzedającemu zależy na czasie – wtedy jest gotowy na ustępstwa, a może ma długi lub… nie ma gdzie parkować w okolicy, albo sąsiedzi sią „nie do życia”.

Stan mieszkania

Wiele osób uważa, że stan w jakim jest lokal sprawdzą po wejściu do niego. Jednakże to bywa mylne. Więcej niepokoju powinny wzbudzić odnowione mieszkania – nie wiadomo z jakiej jakości materiałów są wykończone, a także – czy poprawki nie miały czegoś zamaskować. Często lepiej jest kupić mieszkanie z drugiej ręki nadające się do całkowitego remontu, a przez to tańsze. Oto spis rzeczy, na które warto zwrócić uwagę oglądając nieruchomość:

•  dokładna powierzchnia lokalu i wszystkich pomieszczeń;
•  czy w mieszkaniu dokonywano przeróbek, dotyczy zwłaszcza jego rozkładu;
•  z czego wykonane są ściany, jakie jest ich wykończenie (tynki czy gładzie), które z nich są nośne, a które działowe (ma znaczenie przy chęci dokonania przeróbek), jak bardzo są grube i dźwiękoszczelne;
•  czy podłogi są równe, jeżeli nie są do wymiany, to czy skrzypią, czy nie mają ubytków;
• jakie drzwi wejściowe zamontowano i w jakim są stanie;
• czy okna są nowe, kiedy były wymieniane, w jakim są stanie i czy są szczelne, a także czy dobrze się zamykają i otwierają;
• czy i kiedy w mieszkaniu był przeprowadzany gruntowny remont;
• czy i które sprzęty oraz meble zostaną w lokalu? Ile mają lat? Czy są jeszcze na gwarancji i czy były naprawiane? Jaka jest wartość mieszkania bez mebli i sprzętów;
• czy wentylacja w łazience i w kuchni jest sprawna? Czy w mieszkaniu nie czuć stęchlizny, ani tego, co gotują sąsiedzi;
• czy sprzedający znają układ rur i kabli w ścianach;
• czy instalacja elektryczna jest miedziana czy aluminiowa, a także czy włączniki światła oraz kontakty we wszystkich pomieszczeniach działają;
• w jakim stanie są rury, czy mają osobne zawory, czy jest odpowiednie ciśnienie w rurach i czy nie ma problemów ze spływem;
• czy w mieszkaniu widoczne są ślady po zalaniu;
• gdzie znajdują się liczniki prądu, wody i gazu (jeśli jest zamontowany).

Stan otoczenia mieszkania

Samo mieszkanie to nie wszystko. Należy sprawdzić stan budynku, w którym się znajduje i jego otoczenie. Bloki z mieszkaniami z rynku wtórnego mają swoje lata. Warto sprawdzić również lokalizację. Oto lista aspektów, które należy wziąć pod uwagę:

• jak mieszkanie zorientowane jest względem stron świata – ma to wpływ na jasność we wnętrzu;
• stan klatki schodowej (poniszczona oznacza remont, w którym trzeba wziąć finansowy wkład), a także źle świadczy o sąsiadach, administracji/współpracy wspólnoty;
• warto dowiedzieć się, czy nie są planowane jakieś remonty budynku;
• stan budynku - pęknięcia, wady konstrukcyjne, a także zacieki w środku i na zewnątrz budynku mogą oznaczać, że między płytami są szczeliny, przez które do mieszkania będzie przenikać zimno i wilgoć, a z tego już blisko do chłodu, wysokich opłat za ogrzewanie i… grzyba. Jeśli mieszkanie znajduje się w kamienicy, dobrze jest sprawdzić dach;
• czy w budynku jest winda lub inne udogodnienia dla osób starszych, niepełnosprawnych lub osób z wózkiem dziecięcym? Czy winda nie hałasuje;
• czy pod blokiem jest problem z parkowaniem;
• czy z ulicy dobiega duży hałas;
• jakie jest rozmieszczenie lamp ulicznych, śmietników;
• czy jest monitoring;
• kim są sąsiedzi – czy są to raczej osoby starsze, młode pary z dziećmi, studenci – i jacy są;
• czy okolica jest bezpieczna (tutaj pomocny jest Internet);
• czy w bloku jest suszarnia, rowerownia, piwnica lub wózkownia;
• czy blisko są place zabaw i czy widać je z okien mieszkania;
• czy są tereny zielone – do spacerów z dziećmi i psami;
• gdzie i jak daleko znajdują się najbliższe punkty usługowe: sklepy, apteki, przedszkola, szkoły itd.;
• czy są problemy z komunikacją – jaka jest odległość do przystanku komunikacji, jak wygląda dojazd do miejsca pracy;
• jakie i czy w ogóle są plany zagospodarowania najbliższej okolicy.

Jak widać – szukając mieszkania na rynku wtórnym trzeba sprawdzić wiele rzeczy. Sama powierzchnia i rozkład pomieszczeń, czy też lokalizacja to za mało.