Lokal użytkowy – jak wybrać najlepszy?

Nieruchomości użytkowe są zazwyczaj droższe od mieszkalnych. W przypadku biur – nic nie stoi na przeszkodzie, aby skorzystać więc z pomieszczeń przeznaczonych pierwotnie do zamieszkania przez osoby prywatne. Dobrze dobrany lokal buduje właściwy wizerunek wśród klientów oraz konkurencji, a także wpływa na produktywność pracowników. Szukając idealnej przestrzeni do pracy należy kierować się kilkoma wytycznymi.

Jakie położenie lokalu jest najlepsze?

W przypadku każdego lokalu najważniejsze jest jego położenie. Nie chodzi tu tylko o miejscowość, w obrębie której leży, ale także o dokładne umiejscowienie danej nieruchomości w jej obrębie.

Decydującą informacją dla przedsiębiorcy będzie to, czy lokal usytuowany jest w centrum, czy na obrzeżach, ale także na jakim osiedlu, czy przeważają tam blokowiska, strefy strzeżone, a może domki jednorodzinne.

Każda z tych lokalizacji będzie odpowiednia dla innego typu handlu, np. sklep z ciuszkami dziecięcymi lepiej sprawdzi się w obrębie nowo wybudowanego osiedla, gdzie zamieszka wiele młodych rodzin. Dla innych z kolei, np. restauracji obsługujących pracowników, zapewniająca zbyt będzie okolica pełna biurowców czy fabryk.

Dla części firm odpowiedniejszy będzie lokal na uboczu, w cichej i zielonej okolicy np. gabinet odnowy SPA. Wszystko zależy od indywidualnego charakteru danej działalności.

Wybierasz lokal użytkowy? Zwróć uwagę na dojazd

Wybierając umiejscowienie lokalu, należy skrupulatnie ocenić całą infrastrukturę. Dla przedsiębiorców, planujących działalność pod kątem obsługi klienta, korzystniejsza będzie nieruchomość umiejscowiona obok głównej drogi przejazdowej.

Klient musi bezproblemowo trafiać do celu, czy to autem czy za pomocą komunikacji miejskiej. Prześledzić należy więc także usytuowanie przystanków autobusowych czy tramwajowych.

Pracodawca szukający lokum powinien kierować się także możliwościami codziennego dotarcia do pracy przez swoich pracowników. Nawet jeśli firma nie przewiduje wizyt klientów, przedsiębiorca powinien ułatwić prosty i miarę szybki dojazd, ponieważ zwracają na to uwagę przyszli pracownicy.

Położenie w centrum miasta wpływa nie tylko na wysokość czynszu, ale i na łatwy dojazd komunikacją miejską. Z drugiej strony – zazwyczaj taka lokalizacja łączy się z problemami w zaparkowaniu aut potencjalnych klientów. Zawsze przedsiębiorca musi zapewniać swobodny postój zmotoryzowanym. Obecnie, dla wielu kwestia bezproblemowego zaparkowania stanowi priorytet.

Wolnostojący, parter czy piętro? Jaki lokal wybrać?

Umiejscowienie lokalu stanowi kwestię priorytetową. Czy mamy do czynienia z lokalem wolnostojącym? Jest to z całą pewnością komfortowe rozwiązanie, ale łączy się z wysokimi kosztami podstawowymi plus dodatkowymi, jak ogrzanie własnego budynku, odśnieżanie posesji.

A może jest to parter w nowo powstałym apartamentowcu, co zawsze wpływa na atrakcyjność usytuowania dla typów działalności, gdzie ważny jest udział przypadkowych przechodniów jako klientów. Dzięki lokalizacji obok głównej ulicy przedsiębiorca zdobywa możliwość idealnego wyeksponowania swojej oferty.

W przypadku działalności usługowej typu biuro np. firma zajmująca się tłumaczeniami, odpowiedni będzie lokal położony także na wyższych piętrach. Zadbać należy jedynie o wybór powierzchni z dobrym dostępem dla klientów, tzn. sprawnym oznaczeniem trasy, czystymi korytarzami, działającym domofon, nieskomplikowanym układem pomieszczeń.

Jaka powierzchnia użytkowa lokalu?

Wymagana powierzchnia danego lokalu uzależniona jest od cech przyszłej działalności, tego czy planujemy przyjmować klientów w biurze, organizować spotkania, powiększać grono pracowników. Wielkość nieruchomości musi zostać dopasowana do planowanego rozwoju firmy. Nie może okazać się, że po kilku miesiącach pracodawca zatrudni kolejne osoby, dla których zabraknie miejsca w biurze.

W przypadku lokali opartych na obsłudze klienta, kwestia metrażu jest bardziej złożona. Wielkość  uzależniona jest od typu działalności, rodzaju klienta i częstotliwości z jaką przychodzi do placówki. Metraż powinien być dobierany do ilości osób zatrudnionych.

Na każdego pracownika powinno przypadać przynajmniej 5 m2 przestrzeni. Wpłynie to na efektywność pracy – zatrudnieni nie będą się ze sobą przekrzykiwać, nie będą się dekoncentrować ani przeszkadzać sobie nawzajem.

Biorąc pod uwagę konkretny lokal należy także sprawdzić, ile metrów przeznaczonych jest na powierzchnie biurowe, ile na pomieszczenia socjalne, a ile w końcu na obsługę klienta. Pomimo dużego metrażu nieruchomości może okazać się, że powierzchnia użytkowa jest zgoła niższa, ponieważ większość stanowią nieużytki typu korytarze czy strychy.

Rozkład i kształt pomieszczeń w lokalu użytkowym

Niebagatelne znaczenie mają cechy pomieszczeń – ich rozkład oraz kształt. To od ich metrażu, ale także usytuowania okien, drzwi, kaloryferów czy źródeł światła zależy możliwość swobodnego aranżowania wnętrza. Najlepiej przed dokonaniem wybory rozrysować plan umieszczenia mebli, ujmując wszystkie przeszkody.

Wybór nieruchomości, a wymogi prawne

Należy mieć na uwadze także wymogi, które przy danej działalności określił ustawodawca. Najważniejsze zastrzeżenia dotyczą zwłaszcza określonych w przepisach wymagań higienicznych i zdrowotnych w przedsiębiorstwach obracających produktami spożywczymi, a więc sklepach czy restauracjach. W odrębnych przepisach oznaczone są niezbędne pomieszczenia, które znaleźć muszą się w ramach lokalu, wraz z ich metrażem.

Bywa, że w niektórych rodzajach działalności, precyzyjnie określony został minimalny wymiar każdego z pomieszczeń. Z dużą ilością wymogów spotkamy się w przypadku prywatnych przedszkoli, których właściciele muszą przygotować się na dostosowanie wielkości sal, toalet i szatni do liczby przyjętych dzieci.

Obecnie obowiązuje całe mnóstwo przepisów prawnych, o których przedsiębiorcy nie mają pojęcia. Regulują one właściwe użytkowanie lokali przeznaczonych na daną działalność gospodarczą. Aby uniknąć wpadek i kosztownych modyfikacji, należy zasięgnąć porady w odpowiednim wydziale urzędu miasta. Przedsiębiorca nabierze wówczas pewności, że wybrany lokal pod planowaną działalność jest zgodny z obowiązującymi normami.

Przed dokonaniem ostatecznej decyzji należy upewnić się, że zachowane zostaną wszystkie normy bezpieczeństwa i higieny pracy oraz czy pomieszczenia są zgodne z przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej.

Stosunek powierzchni do ceny lokalu użytkowego

Warto zawsze prześledzić stosunek metrażu do ceny w każdej z wybranych ofert. Wartość metra powinna zostać porównana z zestawieniami średnich cen dla danej okolicy czy miasta, które nietrudno znaleźć w Internecie.

Koszty dodatkowe lokalu użytkowego

Po wstępnym wybraniu danego lokalu przedsiębiorca powinien prześledzić koszty dodatkowe, które łączą się z jego wynajmem. Przede wszystkim, jaka jest wysokość czynszu, typ ogrzewania (najdroższe – elektryczne, najtańsze – miejskie) oraz czy nie są wymagane większe remonty.

Możliwości adaptacji przestrzeni

Większość typów działalności, zwłaszcza te nastawione na obsługę klientów w siedzibie, wymagać będą przeprowadzenia pewnych aranżacji wewnątrz wynajmowanego lokalu. Możliwość wprowadzenia potrzebnych zmian należy uzgodnić na samym początku, a zgodę na to zawrzeć w umowie najmu. Przedsiębiorca musi upewnić się, czy uzyska on akceptację na postawienie ścianek działowych, zmianę szyldu czy powieszenie reklamy zewnętrznej.

Część wynajmujących życzy sobie także, aby uzgadniać z nimi każdą zmianę koloru ścian.

Przed przystąpieniem do modyfikacji należy upewnić się, że plany przebudowy są zgodne z obowiązującymi przepisami budowlanymi.

Kupujesz lokal? Poznaj udogodnienia

W zależności od typu działalności, powinniśmy zadbać o udogodnienia, które ułatwią potencjalnym klientom korzystanie z naszej oferty. Mowa tu o takim dostosowaniu przestrzeni, aby uprościć wejście oraz swobodne poruszanie się po powierzchni lokalu.Podstawę stanowi podjazd, który umożliwi dostęp niepełnosprawnym oraz matkom z wózkami.

Ważne mogą okazać się także szerokie, łatwe w otwieraniu drzwi, umożliwiające wstęp wspomnianym grupom klientów.

Stojaki na rowery, co pozwolą pozostawić te jakże popularne środki przemieszczania się pod lokalem. Zwróćmy uwagę na możliwość przewietrzenia lokalu, jego temperaturę w lecie i zimie, jasność i nasłonecznienie, wilgotność powietrza, a także na hałas. Warto sprawdzić głośność okolicy przebywając pod lokalem dłuższy czas, aby nie okazało się, że mamy pod oknem wymarzonej firmy fabrykę, głośną obwodnicę bądź tory kolejowe.