Jak kupić dom na rynku wtórnym - na co zwrócić uwagę wybierając dom?

Wiele osób decyduje się na kupno domu na rynku wtórnym. Okazuje się jednak, że nie jest to takie proste. Zanim zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości, powinniśmy sprawdzić kilka istotnych rzeczy. W tekście omówione zostaną te najważniejsze.

Stan prawny nieruchomości

To, co najważniejsze przy zakupie nieruchomości, to sprawdzenie jej statusu prawnego. Oczywiście zanim podpisze się dokumenty. Nie ma co wierzyć we wszystko co mówi sprzedający. To może skończyć się poważnymi kłopotami lub stratą pieniędzy. To tak duża inwestycja, że nie powinno się podchodzić do niej lekkomyślnie. Do jakich dokumentów powinniśmy dotrzeć? Jakie informacje posiąść?

Księga wieczysta

Dokument, który powinniśmy prześwietlić to księga wieczysta. Jej numer powinien podać nam właściciel domu lub osoba upoważniona do sprzedaży. Po jego uzyskaniu możemy sprawdzić zapiski dotyczące domu we właściwym dla lokalizacji wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, a także w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych

To tam znajdziemy informacje o adresie, powierzchni i właścicielu. Skoro chcemy kupić dom, to musimy sprawdzić, czy na nieruchomości gruntowej można go było postawić. Czy przypadkiem, nie został wybudowany nielegalnie lub nie jest zaznaczone, że jest w trakcie budowy, gdyż musiałby istnieć jej zatwierdzony projekt.

Warto poczytać też o ograniczeniach dotyczących nieruchomości, m. in. o służebności przejazdu i przechodu, a także - a może nade wszystko – o hipotece. Okazuje się, że istnieją nieruchomości, którym nie założono księgi. Ich stan prawny regulują zazwyczaj orzeczenia sądowe.

Wypis z rejestru gruntów

Drugim dokumentem, który pozwoli nam na ocenę stanu prawnego nieruchomości, jest wypis z rejestru gruntów. Możemy go otrzymać we właściwym wydziale geodezji miasta, gminy lub starostwa. W rejestrze znajdziemy: dane właściciela, numer ewidencyjny działki, jej obszar, rodzaj użytków i klasę gruntu. Do wypisu powinna być dołączona mapa, czyli wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wraz z granicami.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem warto sprawdzić nieruchomość pod kątem jej otoczenia. W każdej gminie powinno się znajdować coś na kształt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

To z niego dowiemy się, czy przypadkiem za płotem nie zostanie wybudowana droga lub supermarket. Jest to ważne także w sytuacji, gdy chcemy rozbudować budynek. Może się okazać, że są ograniczenia co do wysokości zabudowy, a nawet – kolorystyki, czy użytych materiałów.

Jeżeli działki nie ma w miejscowym planie zagospodarowania, to musimy otrzymać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy, albo sami o nią wystąpić.

Pozostałe kwestie prawne

Już wspomniano o tym, jak istotne jest sprawdzenie, czy dom został wybudowany zgodnie z prawem, a więc z pozwoleniem i projektem. Oto dokumenty, o które warto zapytać właściciela:

• decyzja o pozwoleniu na budowę – jak nie u sprzedającego to można jej szukać w miejscowym wydziale architektury lub powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. Jest dowodem na to, czy w ogóle wystąpiono o pozwolenie na budowę. Jej brak może nam udowodnić także informacja o postępowaniu organów nadzoru budowlanego, na przykład w sprawie nielegalnej zabudowy;


• projekt budowlany lub chociażby jakiekolwiek dokument potwierdzający inwentaryzację budynku;


• ogłoszenie zakończenia budowy, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie lub dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy – takie dokumenty mogą się różnić w zależności od roku w którym wybudowano budynek;


• projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej – a jeśli były remonty – dokumentację zmian, a także umowy z dostawcami mediów – nieruchomość powinna mieć zapewnione przyłącze wodne, kanalizacyjne i elektryczne. Ich brak może niepokoić;


• aktualny protokół kominiarski, pomiarów instalacji elektrycznej a także świadectwo energetyczne, badania szczelności instalacji gazowej (jeśli dom jest w nią wyposażony);


• instrukcje obsługi urządzeń zamontowanych w domu, które są skomplikowane w obsłudze, albo ich konserwacja wymaga dokumentów.

Stan techniczny

To, w jakim stanie jest dom, widać już na pierwszy rzut oka. Jednakże najważniejsze jest, by przyjrzeć się ścianom i podłogom. Nie powinno być na nich pęknięć, ani zacieków. Jeśli widać, że niedawno dokonano prac remontowych, to warto zapytać dlaczego. Być może na szybko ktoś chciał zatuszować poważne usterki.

Konieczne remonty

Kupno niedrogiego domu to jedno, doprowadzenie go do stanu użyteczności – drugie. Zanim zdecydujemy się na zakup domu powinniśmy sprawdzić, czy w ogóle taka inwestycja się opłaca. Może okazać się, że dom jest w tak kiepskim stanie, że lepiej go zburzyć, a w jego miejsce zbudować nowy. Zwłaszcza, jeśli to fundamenty są zagrożone.